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Consulta sobre la Limpieza de una
comunidad de vecinos.
De
la web: todos los expertos
Pregunta: En
nuestra comunidad se está pensando la posibilidad de contratar la
limpieza de la escalera a alguna compañía a nivel de comunidad. Si algún
vecino quisiera seguir limpiando cuando le toca su turno ¿ prevalecería
su derecho frente al resto, o ganaría la mayoría en este caso ? Si él
pudiese seguir limpiando en su semana, ¿ la contratación del servicio
se debería hacer de forma "individual" por cada vecino con la
compañía por la semana que le toque a cada uno o se podría gestionar
a nivel de comunidad exceptuando a los vecinos que no quisieran ?
Gracias por su atenderme.
Respuesta:
El primer problema con el que nos encontramos es con una presunta
contradicción del artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal (L.P.H).
El artº 17 L.P.H nos dice que "el establecimiento o supresión de
los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros
servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la
modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el
voto favorable de las tres quitas partes del total de los propietarios
que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de
participación", además nos dice que "los acuerdos válidamente
adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los
propietarios", que según esto daría una clara respuesta a su
pregunta, en el sentido de la obligación que supondría de cara a algún
vecino que
estuviera en desacuerdo con la contratación de este servicio. Pero nos
encontramos con el artº 11 de esta ley que nos dice: "ningún
propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no
requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del
inmueble, según su naturaleza y características".
Con todo esto, la cuestión es si, es si la contratación de ese
servicio de limpieza se puede o no considerar una mejora o no. Por una
parte, la conservación, mantenimiento, y en general los servicios
esenciales
necesarios para mantener en buen estado los elementos comunes, es una
obligación de cara a los propietarios, pero hasta la fecha, la limpieza
se ha realizado y no existe en principio ningún motivo que haga pensar
que se deba hacer mediante una contratación para que la realicen
terceros mediante el correspondiente arrendamiento de servicios. Los
disidentes de esta propuesta pueden considerar que se trata de una
mejora, pues supone un pago económico que ahora no se está obligado.
También habría que considerar que el delegar ese tipo de trabajos a
una empresa especializada, al disponer esta de medios materiales y de
recursos humanos profesionales, de alguna manera se esta mejorando el
resultado de la limpieza, considerando que el resultado actual es
suficiente y óptimo para la requerida conservación de limpieza del
inmueble. En definitiva, se puede argumentar que con esta contratación
se esta procediendo por una parte, a una mejora en cuanto a las
condiciones de los propietarios de cara a obligaciones personales, y por
otra parte a una mejora funcional del servicio a la comunidad todo ello
a cambio de un precio.
Con todo esto, aunque lo razonable hoy en día es hacer este tipo de
contrataciones que pretenden, y lo lógico es que sea aceptada por el
conjunto de los vecinos, con arreglo a la L.P.H entiendo que estos
vecinos disidentes de la propuesta, podrían exigir que no se lleve a
efecto. Si los vecinos que no estén de acuerdo argumentan que se trata
de una mejora y por tanto no están obligados, de nada serviría una
mayoría, pues tengan en cuenta que la aprobación de estos nuevos
servicios por mayoría de tres quintos obligan a todos, y el citado artº
11 nos dice que si son mejoras no requeridas, no son exigibles. En tal
caso, efectivamente como usted propone, lo correcto serían
contrataciones individuales de cada propietario obligado a limpiar los
elementos comunes de forma periódica, pues la titularidad de la
contratación ya no puede hacerse por parte de la comunidad de
propietarios al no estar legitimada por una aprobación en junta de
propietarios que obligue a todos como cita la L.P.H. No obstante como
bien dice el artº 11 anterior "ningún propietario podrá
exigir", nos lleva a plantearnos que una cosa es exigir, que supone
implicación para todos los propietarios, y otra es proponer un servicio
que no obligando a los disidentes, además de no producirles ningún daño
y perjuicio. Siendo así, considero que en este caso deberían proponer
en junta de propietarios el correspondiente servicio con cláusula
expresa que no afecte ni obligue a disidentes. De este modo, los
disidentes seguirán limpiando cuando por calendario les toque, y no
sufrirán ningún incremento en sus cuotas a la comunidad. Piensen que
haciéndolo de este modo aunque la gestión no afecte a todos los
propietarios, tendría un sentido comunitario y no personal, facilitando
la administración y gestión de cobro. Aquí estaríamos ante un
supuesto de gasto comunitario "susceptible de individualización"
con arreglo al artº 9 de esta ley. El administrador de la comunidad
podría (no es de extrañar), dado el "engorro" que le supone
hacer cargos individualizados, intentar enfocarlo como algo personal de
cada uno de los propietarios y así evitar esta responsabilidad y
trabajo añadido. Por ello, de cara al administrador de la comunidad,
pueden obligarle a la gestión comunitaria individualizada con arreglo
al artº 20 de L.P.H de obligaciones del administrador :"efectuar
pagos y realizar los cobros que sean procedentes" y otra obligación:
"todas las demás atribuciones que se confieran por la junta".
En tal caso, háganle saber que no es lo mismo una gestión individual
de propietarios que una gestión comunitaria susceptible de
individualización. Como resumen, decir que si existen vecinos
contrarios a este servicio, promuevan que solo afecte a los interesados,
con fin de conseguir una gestión comunitaria aunque sea
individualizada, en vez de, individual. Pues así la gestión del
servicio y su cobro se centraliza, siendo mejor así, además que
facilita la futura adhesión de los disidentes actuales.
Un saludo
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